Министерство юстиции Украины выдало Письма от 18.06.2018 года № 24342/11942-33-18/8.4.4 «О некоторых актуальных вопросах в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений»
В приведенном Письме Министерством рассмотрен целый ряд проблемных вопросов.
Относительно принципа территориальности, в частности, необходимости заявителю подтверждать факт избрания им одной территории для проведения государственной регистрации права собственности в случае, когда недвижимое имущество расположено в пределах нескольких областей.
Отношения, возникающие в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, определяет Закон Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее - Закон).
Условия, основания и процедура проведения в соответствии с Законом государственной регистрации прав на недвижимое имущество, объекты незавершенного строительства и их обременений (далее - государственная регистрация прав), перечень документов, необходимых для ее проведения, права и обязанности субъектов в сфере государственной регистрации определяет Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины от 25 декабря 2015 № 1127 (далее - Порядок).
Положениями пункта 66 Порядка предусматривается возможность для наследников провести государственную регистрацию тех прав, которые были приобретены наследодателями, но по которым не было проведено государственной регистрации.
В случае, если недвижимое имущество находится в пределах нескольких территорий - Автономной Республики Крым, областей, г. Киева или г. Севастополя, государственная регистрация прав проводится в пределах одной территории, что выбрана заявителем.
Из приведенного следует, что указанная процедура, как и общий "заявочный" принцип проведения государственной регистрации прав, предусматривает подачу заявления наследником.
Учитывая, что пунктом 66 предусматривается возможность выбора для заявителя места проведения государственной регистрации прав (в случае если недвижимое имущество находится в пределах нескольких территорий), считаем, что при таком положении дел именно заявление, которое подается к конкретному субъекту, уполномоченному на проведение государственной регистрации прав для получения услуги (далее - государственный регистратор), и является волеизъявлением наследника по выбору "территориальности" проведение государственной регистрации прав.
Например, в случае если объекты недвижимого имущества, в отношении которого заявитель желает провести государственную регистрацию прав, расположенные на территории Черниговской и Харьковской областей, и заявитель подает соответствующие заявления государственному регистратору, действующему на территории Черниговской области, то именно такие заявления и есть, по сути фактом волеизъявления заявителя об избрании им одной территории для проведения государственной регистрации прав. При таких условиях государственному регистратору, действующему на территории Черниговской области, должно быть одновременно подано заявление о государственной регистрации по объекту, который расположен на территории Черниговской области, и заявление о государственной регистрации по объекту, который расположен на территории Харьковской области.
В соответствии с положениями законодательства в соответствующей сфере, не усматривается целесообразным требование подачи заявителем дополнительного документа, подтверждающего факт избрания им одной территории для проведения государственной регистрации прав.
О проведении государственной регистрации права аренды при наследовании имущества, в частности перенос государственным регистратором из специального раздела Государственного реестра прав на недвижимое имущество (далее - Государственный реестр прав) иного вещного права (аренды) к открытому разделу Государственного реестра прав соответствующих сведений в случае выявления ошибки.
Так, согласно положениям части третьей статьи 13 Закона в соответствии с которыми, в случае отсутствия открытого на объект недвижимого имущества раздела в Государственном реестре прав сведения о других вещных правах и субъекта (субъектов) этих прав, обременения прав на недвижимое имущество и субъекта (субъектов) этих прав вносятся в специальный раздел Государственного реестра прав, кроме случаев, когда такая государственная регистрация проводится одновременно с государственной регистрацией права собственности. После открытия на объект недвижимого имущества раздела в Государственном реестре прав сведения, в частности другие вещные права переносятся в такой раздел.
Однако следует учитывать и общие принципы государственной регистрации прав, а именно - обеспечение государством объективности, достоверности и полноты сведений о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и их обременения, что отражено в части первой статьи 3 Закона.
Государственная регистрация прав - это официальное признание и подтверждение государством фактов приобретения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество, обременений таких прав путем внесения соответствующих сведений в Государственный реестр прав (статья 2 Закона).
Государственный регистратор, в указанном случае при открытии на объект недвижимого имущества раздела в Государственном реестре прав должен вносить в него достоверные сведения, в частности, из представленных заявителем документов.
Например, в случае если в специальном разделе Государственного реестра прав в сведениях о вещном праве (переносимых к открытому разделу Государственного реестра прав) указана ошибка в площади объекта, которую государственный регистратор устанавливает анализируя представленные заявителем документы и сведения информационных систем, к открытому разделу государственного реестра прав при проведении государственной регистрации вещного права, государственному регистратору следует вносить достоверную информацию.
При этом следует обратить внимание, что механизм внесения изменений в записи Государственного реестра прав по отдельному заявлению уполномоченного лица существует исключительно для тех целей, когда имеются основания для внесения изменений, в то же время основания для проведения государственной регистрации прав отсутствуют (не происходит приобретения, изменения или прекращения вещного права, обременения), или же когда технические возможности Государственного реестра прав пока не дают возможности при проведении государственной регистрации прав внести соответствующие изменения.
Так, согласно пункту 38 Порядка ведения Государственного реестра прав на недвижимое имущество, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 26 октября 2011 № 1141 (далее - Порядок ведения Государственного реестра прав), изменения в записи Государственного реестра прав вносятся в случае изменения идентификационных данных субъекта права, определения долей в праве общей собственности или их изменения, изменения субъекта управления объектами государственной собственности, сведений об объекте недвижимого имущества, в том числе изменения его технических характеристик, выявление технической ошибки в записях Государственного реестра прав или документах, выданных с помощью программных средств ведения указанного реестра (описка, печатная, грамматическая, арифметическая или иная ошибка).
Внесение изменений в записи Государственного реестра прав осуществляется по заявлению лица, записи о котором содержатся в указанном Реестре, а также в порядке, предусмотренном статьей 37 Закона.
О возможности предоставления электронных копий документов к заявлению после завершения процедуры государственной регистрации прав.
В соответствии с положениями статей 16 и 17 Закона при принятии заявлений в бумажной форме обязательно изготавливаются электронные копии документов, представленных заявителем для проведения регистрационных действий. Электронные копии документов изготавливаются путем сканирования с последующим их размещением в Государственном реестре прав. Документы, на основании которых проведены регистрационные действия и подлежащие возврату заявителю, хранятся в регистрационном деле в форме электронных копий документов, изготовленных путем сканирования при проведении регистрационных действий.
То есть процедура изготовления электронных копий документов может проводиться как при подаче заявления для проведения государственной регистрации прав, так и во время непосредственного рассмотрения документов в процедуре проведения соответствующей регистрации.
О возможности проведения государственной регистрации прекращения ипотеки, уступки прав ипотекодержателем по ипотечному договору при наличии других обременений.
Рассматривая поставлен вопрос, в первую очередь следует обратить внимание на правовую природу обременения.
В соответствии со статьей 2 Закона обременение - это запрет распоряжаться и/или пользоваться недвижимым имуществом, установленный законом, актами уполномоченных на это органов государственной власти, их должностных лиц или такой, который возник на основании договора.
При этом, исходя из определения понятия "государственная регистрация прав на недвижимое имущество и их обременений", с момента проведения соответствующей государственной регистрации происходит признание и подтверждение государством фактов приобретения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество и обременений таких прав.
Учитывая указанное пунктом 4 части первой статьи 4 Закона определено, государственной регистрации прав подлежат - запрет отчуждения и арест недвижимого имущества, налоговый залог, предметом которого является недвижимое имущество, и другие отягощения.
При этом, в частности, Уголовным процессуальным кодексом Украины определено понятие ареста имущества. Так, согласно части первой статьи 170 указанного Кодекса арестом имущества является временное, до отмены в установленном настоящим Кодексом порядке, лишение по решению следственного судьи или суда права на отчуждение, распоряжение и/или пользование имуществом, в отношении которого существует совокупность оснований или разумных подозрений считать, что оно является доказательством преступления, подлежит специальной конфискации у подозреваемого, обвиняемого, осужденного, третьих лиц, конфискации у юридического лица, для обеспечения гражданского иска, взыскания с юридического лица полученной неправомерной выгоды, возможной конфискации имущества.
Из приведенного видно, что в Государственном реестре прав происходит государственная регистрация обременения, касается самого вещного права, а не объекта.
При таких условиях, при наличии зарегистрированного обременения права собственности на недвижимое имущество в Государственном реестре прав, владельцу запрещено совершать действия, связанные с реализацией им своих правомочий в отношении определенного объекта недвижимого имущества.
В то же время по такому объекту недвижимого имущества могут существовать зарегистрированные в Государственном реестре прав другие вещные права, производные от права собственности или обременения вещных прав, которые могут изменяться или прекращаться. При этом такие действия могут происходить не в результате реализации собственником своих правомочий, а в результате действий другой стороны сделки, обременителя.
При таких условиях отсутствуют основания для отказа в проведении государственной регистрации прекращения ипотеки или уступки прав ипотекодержателем по ипотечному договору, поскольку отягощается НЕ ипотека, как вещное право, а именно право собственности. В то же время желание сторон удовлетворить требования кредитора во внесудебном порядке, является именно реализацией собственником своих правомочий в отношении недвижимого имущества, при наличии зарегистрированного в Государственном реестре прав обременения права собственности является основанием для отказа в проведении государственной регистрации.
Об использовании сведений Государственного земельного кадастра при проведении государственной регистрации права собственности на земельный участок.
Общей основой государственной регистрации прав является обеспечение государством объективности, достоверности и полноты сведений о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и их обременения (статья 3 Закона).
Согласно части второй статьи 10 Закона государственный регистратор при проведении регистрационных действий обязательно использует, в частности сведения Государственного земельного кадастра.
Пунктом 10-1 Порядка установлено, что при формировании и регистрации заявления о государственной регистрации прав на земельный участок автоматически с помощью программных средств ведения Государственного реестра прав в режиме реального времени получаются сведения Государственного земельного кадастра о такой земельный участок, в том числе с целью проверки его кадастрового номера по его наличию и подлинности, а также с целью установления наличия сведений о владельцах, пользователях такого земельного участка, перенесенных из государственного реестра земель, содержащихся в Государственном земельном кадастре, и соответствия таким сведениям о владельцах, пользователей сведений, указанных заявителем в заявлении.
При этом следует обратить внимание, что государственный регистратор при проведении государственной регистрации прав использует как сведения, полученные из Государственного земельного кадастра, так и документы, представленные непосредственно заявителем. Именно поэтому государственный регистратор направляет государственному кадастровому регистратору уведомление об уточнении информации в Государственном земельном кадастре исключительно в случае, если в совокупности со сведениями, содержащимися в представленных заявителем документах, сведения из Государственного земельного кадастра являются неточными или неполными.
Например, если для проведения государственной регистрации права собственности заявителем подано государственный акт о праве собственности на земельный участок, который содержит сведения о фамилии, имени и отчестве владельца земельного участка, а в сведениях, полученных из Государственного земельного кадастра содержатся сведения только о фамилии и имени, одновременно присутствуют сведения о номере и серии государственного акта о праве собственности на земельный участок, которое полностью совпадает с государственным актом, представленным заявителем, то необходимость в представлении сообщения государственному кадастровому регистратору об уточнении сведений отсутствует.
Отдельно обращаем внимание на вопрос "полноты сведений о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и их обременения". Именно с целью обеспечения субъектов гражданско-правовых отношений полными сведениями о зарегистрированных вещных правах на земельные участки, которые также отражаются и в Государственном земельном кадастре, Порядком предусматривается наполнение Государственного реестра прав сведениями о совладельцах земельного участка в случае обращения одного из них за проведением государственной регистрации права собственности и сведениями о субъектах иных вещных прав на такой земельный участок. Указанные положения нашли свое отражение в пункте 20 Порядка.
Алгоритм действий государственного регистратора в такой ситуации достаточно схожий с случаями использования неотъемлемой архивной составляющей Государственного реестра прав, в частности Государственного реестра ипотек, и не требует подачи дополнительных заявлений от совладельцев или пользователей земельного участка, а именно:
подачи заявления на проведение государственной регистрации права собственности одним из совладельцев, проставление одной подписи и уплаты "одного" административного сбора;
получения сведений из Государственного земельного кадастра, рассмотрение документов и установления наличия/отсутствия оснований для приостановления рассмотрения заявления, отказа в проведении регистрации, совершения других действий предусмотренных Законом;
принятие решения о проведении государственной регистрации заявленного права - права общей собственности на земельный участок с указанием соответствующей доли;
внесение на основании принятого решения записи в Государственный реестр прав о праве совместной собственности совладельца с указанием его доли;
внесение на основании того же принятого решения записей в Государственный реестр прав о праве совместной собственности других совладельцев с указанием их долей а также записей об иных вещных правах;
выдачи выписки о проведенной государственной регистрации права общей собственности за совладельцем, который обращался с соответствующим заявлением.
Об изменении вида общей собственности.
Согласно части первой статьи 26 Закона в случае изменения идентификационных данных субъекта права, определения долей в праве общей собственности или их изменения, изменения субъекта управления объектами государственной собственности, сведений об объекте недвижимого имущества, в том числе изменения его технических характеристик, выявление технической ошибки в записях Государственного реестра прав или документах, выданных с помощью программных средств ведения этого реестра (описка, печатная, грамматическая, арифметическая или иная ошибка), по заявлению собственника или иного правоприобретателя, обременителя, а также в случае, предусмотренном подпунктом "в" пункта 2 части шестой статьи 37 настоящего Закона, вносятся изменения в записи Государственного реестра прав.
Следовательно, определение долей в праве общей собственности или их изменение отображается путем внесения изменений в Государственный реестр прав.
Как отмечалось выше, в соответствии с пунктом 38 Порядка внесения изменений в записи Государственного реестра прав осуществляется по заявлению лица, записи о котором содержатся в указанном Реестре.
То есть в очерченном случае следует применять процедуру "внесение изменений в записи Государственного реестра прав".
Указанное обусловлено тем, что право общей собственности возникает с момента проведения государственной регистрации права собственности.
Определение долей в праве общей собственности (изменение формы собственности с общей на долевую) по существу является определением "влияния" в праве на соответствующий объект недвижимости каждого из совладельцев, путем определения долей. В целом же момент возникновения права собственности не меняется.
В то же время на сегодня, учитывая технические возможности программного обеспечения Государственного реестра прав, а также ситуацию, когда в Государственный реестр прав вносилась одна запись о праве общей собственности по всем совладельцам, применение заявления о внесении изменений в записи Государственного реестра прав не позволит государственному регистратору провести соответствующие регистрационные действия - а именно с одной записи о праве совместной собственности сделать две и более записей о праве общей долевой собственности.
Такое регистрационное действие в Государственном реестре прав позволяет сделать исключительно решение о государственной регистрации прав, а не о внесении изменений в записи Государственного реестра прав.
Проблемные вопросы, возникающие в указанной процедуре, а именно в случае, когда регистрация права общей собственности проводилась по одной записи в Государственном реестре прав, будут решены после технической доработки программного обеспечения Государственного реестра прав.
О государственной регистрации права собственности на жилой дом, здание или сооружение с одновременным приобретением прав на земельный участок, на котором они расположены.
Прежде всего обращаем внимание на части первую, вторую и шестую статьи 120 Земельного кодекса Украины, согласно положениям которых, в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, находящиеся в собственности, пользовании другого лица, прекращается право собственности, право пользования земельным участком, на котором расположены эти объекты. К лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом, здание или сооружение, размещенные на земельном участке, находящемся в собственности другого лица, переходит право собственности на земельный участок или его часть, на которой они размещены, без изменения его целевого назначения.
Если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, находящемся в пользовании, то в случае приобретения права собственности на эти объекты к приобретателю переходит право пользования земельным участком, на котором они размещены, на тех же условиях и в том же объеме , которые были у предыдущего землепользователя.
Существенным условием договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, является кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти объекты, кроме объектов государственной собственности, подлежащих продажи путем приватизации.
Заключение договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, связанное с переходом права на часть земельного участка, осуществляется после выделения этой части в отдельный земельный участок и присвоения ему отдельного кадастрового номера.
Из приведенного видно, что не во всех случаях возможно одновременно на основании одного договора приобрести право собственности на дом и на землю, и соответственно провести государственную регистрацию таких прав.
При этом обращаем внимание, что согласно статье 27 Закона одним из оснований проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество является заключенный в установленном законом порядке договор, предметом которого является недвижимое имущество, вещные права на которое подлежат государственной регистрации или его дубликат.
Согласно части первой статьи 19 Закона государственная регистрация прав в результате совершения нотариального действия нотариусом проводится безотлагательно после завершения нотариального действия, но не позднее сроков, установленных абзацами первым и вторым этой части.
Заявление о государственной регистрации прав в результате совершения нотариального действия с недвижимым имуществом, объектом незавершенного строительства одновременно с завершением такого действия обязательно формируется и регистрируется нотариусом, которым совершено такое действие (часть третья статьи 20 Закона).
Согласно приведенных положений общий алгоритм действий нотариуса при таком положении дел должен быть таким: "удостоверение договора", "проведение государственной регистрации прав, возникающих на основании удостоверенного договора".
Согласно части пятой статьи 18 Закона в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение с одновременным приобретением прав на земельный участок, на котором они расположены, подается одно заявление о государственной регистрации прав на такие объекты.
То есть государственная регистрация прав на дом и на землю проводится одновременно на основании одного заявления в случае, когда вещные права на дом и соответствующий земельный участок приобретаются на основании одного договора.
Вопрос об ответственности последующего государственного регистратора за действия предыдущего государственного регистратора и ответственности заявителя за достоверность представленных документов государственному.
В первую очередь сообщаем, что ответ на указанный вопрос уже была частично освещен в "Типовых ошибках, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, а также государственной регистрации юридических лиц, физических лиц - предпринимателей и общественных формирований".
Как отмечалось выше, в соответствии с положениями статьи 3 Закона одним из общих принципов государственной регистрации прав является обеспечение государством объективности, достоверности и полноты сведений о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и их обременения.
В соответствии со статьей 38 Закона государственные регистраторы, субъекты государственной регистрации прав за нарушение законодательства в сфере государственной регистрации прав несут дисциплинарную, гражданско-правовую, административную или уголовную ответственность в порядке, установленным законом. Ущерб, причиненный государственным регистратором физическому или юридическому лицу при исполнении своих обязанностей, подлежит возмещению на основании решения суда, вступившего в законную силу, в порядке, установленном законом.
Из приведенного следует, что государственный регистратор несет ответственность исключительно за свои действия. При этом государственный регистратор не обязан проверять законность, давать оценку действиям государственного регистратора, который совершил предыдущие регистрационные действия.
Согласно части второй статьи 22 Закона ответственность за достоверность данных, содержащихся в документах, представленных для государственной регистрации прав, несет заявитель, если иное не установлено судом.
При этом государственный регистратор устанавливает соответствие заявленных прав и представленных/полученных документов требованиям законодательства, а также отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными вещными правами на недвижимое имущество и их отягощениями (часть третья статья 10 Закона). Выполнение предусмотренных законодательством обязанностей государственным регистратором способствует возможности установить действительность указанных документов, информации в таких документах.
Обращаем внимание на то, что на уровне Закона закреплена норма об ответственности именно заявителя за достоверность представленных документов для проведения государственной регистрации прав.
Относительно технических проблем, которые возникают при взаимодействии с Государственным земельным кадастром и Единым реестром документов, дающих право на выполнение подготовительных и строительных работ и свидетельствующих о принятии в эксплуатацию законченных строительством объектов, сведений о возвращении на доработку, отказе в выдаче, отмене и аннулировании указанных документов (далее - Единый реестр документов).
Пунктами 3 и 4 части третьей статьи 10 Закона определено использование государственным регистратором при проведении государственной регистрации прав исключительно данных, полученных в порядке информационного взаимодействия, в частности с Единым реестром документов.
Вместе с тем затронутый круг вопросов требует усовершенствования на законодательном уровне и технической доработки программного обеспечения соответствующих реестров.
Относительно ипотеки имущественных прав, возникших в 2008 году.
Указанные вопросы являются актуальными и уместными в части внесения изменений в законодательство в соответствующей сфере для защиты прав как собственников недвижимого имущества (квартир), так и государственных регистраторов.
О несовершенстве определенных критериев проведения мониторинга регистрационных действий в реестрах, а также отсутствия дифференциальной системы санкций за нарушения при осуществлении регистрационных действий в сфере государственной регистрации.
Целью внедрения механизма контроля за деятельностью регистраторов в сферах государственной регистрации недвижимости и бизнеса было обеспечение возможности постоянного мониторинга состояния дел в соответствующих сферах и максимально оперативного реагирования на случаи нарушения законодательства.
Проведение регистрационных действий, например, в ночное время, вызывают обоснованные подозрения. Однако, например, осуществление регистрационных действий в нерабочее время не определяет эти действия незаконными лишь по факту их проведения ночью. Имеет значение исключительно соблюдение законодательства в сфере государственной регистрации при совершении регистрационных действий.
Мониторинг регистрационных действий по критериям, в том числе, по таким как "государственные регистраторы и/или субъекты государственной регистрации, определены Минюстом, проводится исключительно на основании данных реестров и заключается в отслеживании нарушений законодательства. Мониторинг не препятствует работе государственного регистратора, наличие указанного критерия никоим образом не нарушает прав государственных регистраторов, а наоборот позволяет указать на ошибки регистратора.
Минюст может узнать о фактах нарушения законодательства из разных источников: не рассмотренных по существу обращений, СМИ, сообщений органов власти.
Относительно дифференциации санкций за нарушение законодательства в сфере государственной регистрации недвижимости и бизнеса отмечаем, что основной целью осуществления контроля со стороны государства за деятельностью в указанных сферах является предупреждение нарушения прав и законных интересов человека, других субъектов гражданских прав.
Сейчас осуществления контроля в сферах государственной регистрации имеет именно превентивную функцию. Если рассматривать институт контроля в сферах государственной регистрации как имеющий цели и задачи уголовного инструмента государства, такой институт требует значительного и детализированного правового регулирования. Ведь недостаточно определить два-три критерия для дифференциации сроков блокирования доступа к Реестрам, потому что такое разграничение будет иметь обобщенный, оценочный характер.
В каждом случае при решении вопроса об определении срока блокировки доступа к Реестрам принимается во внимание тип нарушения, его систематичность (повторность), возможные последствия такого нарушения, а также совокупность (сочетание) с другими нарушениями.
