Государственная регистрационная служба Украины в своем письме от 08.12.2014 г.. № 14451 / 06-15-14 предоставила разъяснения по некоторым вопросам, связанным с государственной регистрацией прав на объекты недвижимого имущества, расположенные в многоквартирном доме, права на которые приобретены на основании договоров купли-продажи имущественных прав, которые были заключены после введения многоквартирного дома в эксплуатацию.
В соответствии со статьей 3 Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» имущественными правами признаются любые права, связанные с имуществом, отличные от права собственности, в том числе права, которые являются составными частями права собственности (права владения, распоряжения, пользования), а также другие специфические права (права на осуществление деятельности, использование природных ресурсов и т.п.) и права требования.
Вопросы приобретения права собственности на вновь созданное недвижимое имущество регламентировано статьей 331 Гражданского кодекса Украины, которая связывает момент возникновения права собственности на новый объект недвижимого имущества, а, следовательно, и получения им статуса недвижимости, не только с фактом окончания строительства, но и с фактом проведения государственной регистрации права собственности на него.
Так, в соответствии с частями первой и второй статьи 331 Гражданского кодекса Украины право собственности на новую вещь, изготовленную (созданную) лицом, приобретается им, если иное не установлено договором или законом. Лицо, которое изготовило (создала) вещь из своих материалов на основании договора, является собственником этой вещи. Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т.п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества).
Если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его принятия в эксплуатацию.
Если право собственности на недвижимое имущество согласно закону подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации.
В соответствии с частью третьей статьи 3 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» права на недвижимое имущество и их обременения, которые подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Законом, возникают с момента такой регистрации.
Кроме того, следует учитывать максимально похожее по своей правовой природе правовое регулирование соответствующих правоотношений Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». Согласно части девятой статьи 14 указанного Закона после ввода объекта строительства в эксплуатацию управляющий может продолжить заключение договоров об участии в ФФС с закреплением объектов инвестирования за доверителями до момента получения письменного требования застройщика вернуть ему имущественные права на объекты инвестирования, не переданы доверителям. Застройщик обязан принять от управляющего такие имущественные права.
Учитывая изложенное, проведение государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные в многоквартирном доме, на основании договоров купли-продажи имущественных прав на такие объекты, заключенных после введения в эксплуатацию многоквартирного дома, не противоречит законодательству.
При этом обращаем внимание, что возможность проведения государственной регистрации права собственности в этом случае не зависит от факта подачи лицом, привлекала средства физических и юридических лиц для строительства, документов, предусмотренных абзацами шестнадцатым - двадцатым пункта 50 Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 17 октября 2013 № 868.
